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Um eine Immobilienbewertung professionell durchzuführen, sind viele verschiedene Punkte zu berücksichtigen, die den Wert Ihrer Immobilie maßgeblich beeinflussen.
Art der Immobilie – z.B. Wohnung, Einfamilienhaus, Reihenhaus, Grundstück, Lagerhalle
Je nach Immobilientyp unterscheidet sich die Nachfrage und infolgedessen auch der Angebotspreis.
Alter der Immobilie – Das Alter einer Immobilie hat insofern Einfluss auf die Bewertung, da sich anhand dessen abschätzen lässt, welche Kosten auf den Käufer im Nachgang zukommen könnten, hierzu zählen Renovierung, Sanierung, Austausch der Heizungsanlage und weiteres.
Baulicher Zustand – Hierunter versteht man, ob die Immobilie renoviert, modernisiert, saniert, sanierungsbedürftig, gepflegt oder neuwertig ist.
Ausstattung – Zum Punkt Ausstattung zählen alle Merkmale wie Zimmeranzahl, unterkellert – ja oder nein, Kamin, Fußbodenheizung oder vielleicht eine Sauna.
Lage - Die Lage ist beeinflusst den Wert Ihrer Immobilie maßgeblich. Man unterscheidet hier zwischen Mikro- und Makrolage. Die Mikrolage ist die nahe Umgebung. Unter Makrolage versteht man das weitere Umfeld der Immobile, wie die Stadt oder die Region.
Auch die vorhandene Infrastruktur wie Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr oder Ärzte, das Kulturangebot oder die Nähe zur Natur haben auf den Immobilienpreis Einfluss.
Angebot und Nachfrage - In Deutschland herrscht oft in den Städten ein Nachfrageüberhang, das heißt, hier kann das Angebot die Nachfrage oft nicht decken.
Die Immobilienbewertung ist ein Prozess, bei dem der Wert eines Grundstücks oder Gebäudes ermittelt wird. Dies kann aus verschiedenen Gründen notwendig sein, zum Beispiel wenn ein Haus verkauft oder vermietet werden soll, wenn ein Kredit aufgenommen werden soll oder eine Erbschaftsangelegenheit zu klären ist.
Um den Wert einer Immobilie realistisch zu ermitteln, gibt es das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Diese 3 Verfahren wollen wir hier kurz erläutern.
Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie. Der Verkehrswert wird hier durch den Vergleich mit anderen ähnlichen (vergleichbaren) Immobilien in der Umgebung ermittelt.
Dabei geht man davon aus, dass der Verkaufspreis vergleichbarer Immobilien in der näheren Umgebung ein guter Indikator für den Wert der zu bewertenden Immobilie ist. Dabei werden die Vergleichsobjekte auf Basis von verschiedenen Kriterien wie Lage, Größe, Ausstattung und Zustand ausgewählt.
Die Grundformel des Vergleichswertverfahrens lautet:
Verkehrswert = Vergleichswert x Bodenwert.
Das Ertragswertverfahren ist insbesondere bei vermieteten oder verpachteten Objekten sinnvoll. Beim Ertragswertverfahren wird der zu erwartende Ertrag aus der Vermietung oder Verpachtung als Grundlage zur Wertermittlung einer Immobilie herangezogen.
Somit wird hier der Wert einer Immobilie durch den Ertrag, den sie erwirtschaften kann, bestimmt. Dabei wird der zukünftige Ertrag auf Basis von Marktdaten und Erfahrungswerten geschätzt und durch einen Kapitalisierungsfaktor auf den aktuellen Marktwert abgezinst.
Die Grundformel des Ertragswertverfahrens lautet: Ertragswert = Jahresertrag* / Kapitalisierungsfaktor **
* Jahresertrag = erwartete Miete/erwarteter Ertrag aus der Verpachtung + aktuelle Marktmieten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und die zu erwartende Leerstandszeit
** Kapitalisierungsfaktor = abhängig hängt von Marktentwicklung, der Zinsentwicklung und dem Risiko. Je höher das Risiko, desto höher ist der Kapitalisierungsfaktor und umgekehrt.
Beim Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie auf Grundlage der Herstellungskosten und des aktuellen Grundstückswerts ermittelt wird. Diese Methode wird in der Regel für die Bewertung von Immobilien verwendet, die nicht regelmäßig verkauft werden, wie beispielsweise Gewerbeimmobilien, Industriegebäude oder spezielle Wohnimmobilien.
Bei der Anwendung des Sachwertverfahrens werden die Kosten für die Errichtung des Gebäudes ermittelt und anschließend um eine angemessene Abschreibung reduziert. Zusätzlich werden der Bodenwert und eventuell weitere Werte, wie beispielsweise der Wert von Einrichtungsgegenständen oder technischen Anlagen, ermittelt und addiert.
Das Sachwertverfahren berücksichtigt somit vor allem den Substanzwert einer Immobilie und eignet sich daher besonders für Immobilien, die einen hohen Wert aufgrund ihrer Bauqualität, Lage oder Ausstattung haben. Allerdings berücksichtigt das Sachwertverfahren nicht unbedingt den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie und ist daher nicht für die Bewertung von Immobilien geeignet, die regelmäßig gehandelt werden und deren Wert durch Angebot und Nachfrage bestimmt wird.