Vermietete Wohnung verkaufen

Kauf bricht nicht Miete, und das ist der ganze Punkt

Wer eine vermietete Wohnung kauft, tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Für Ihre Mieter ändert sich zunächst nur die Kontonummer. Für Sie ändert sich der Markt: Nicht mehr Selbstnutzer bieten, sondern Kapitalanleger, und die rechnen anders.

Ein Anleger fragt nach der Jahresnettokaltmiete, nach der Rücklage und nach dem, was in den nächsten Jahren am Gebäude ansteht. Zustand und Schnitt der Wohnung zählen weniger als bei einer freien Wohnung, die laufende Miete dafür umso mehr.

Wo Ihre Miete steht, entscheidet über den Preis

Die Nettokaltmiete im Leipziger Bestand liegt bei 6,40 Euro je Quadratmeter, erhoben im Zensus zum Stichtag 15. Mai 2022, die Leerstandsquote bei 4,51 Prozent. Liegt Ihre Miete darüber, kaufen Anleger den Ertrag. Liegt sie darunter, kaufen sie das Potenzial, allerdings mit Abschlag, weil Mieterhöhungen Zeit und Rechtssicherheit brauchen.

Ehrlich gerechnet ist eine langjährig vermietete Wohnung mit moderater Miete deshalb selten ein Spitzenpreis, aber ein verlässlicher Verkauf. Käufer für stabile Bestände gibt es in Leipzig durchgehend.

Eine Besonderheit betrifft Wohnungen, die erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt wurden. Dort gilt eine Kündigungssperrfrist, in der sich ein Käufer nicht auf Eigenbedarf berufen kann, in Sachsen je nach Gebiet mehrere Jahre. Für Kapitalanleger ist das unerheblich, für Selbstnutzer entscheidend. Wir klären vorab, was auf Ihre Wohnung zutrifft, damit später niemand von einer Frist überrascht wird.

Ihre Mieter müssen davon nichts merken

Es gibt keine Pflicht, den Verkauf vorher anzukündigen. Besichtigungen mit Anlegern brauchen in vielen Fällen nicht einmal die Wohnung selbst, weil die Zahlen entscheiden. Wo eine Besichtigung nötig ist, stimmen wir sie mit angemessener Frist ab.

Über 5.000 geprüfte Käufer und Investoren sind über die Jahre zusammengekommen. Ein Teil davon kauft regelmäßig vermietete Einheiten in Leipzig. Damit lässt sich ein Verkauf abwickeln, ohne dass ein Inserat online geht und ohne dass im Treppenhaus darüber gesprochen wird.

Der naheliegendste Käufer wohnt schon darin

Bevor eine vermietete Wohnung in den Markt geht, lohnt die Frage, ob der Mieter selbst kaufen möchte. Er kennt die Wohnung, er braucht keine Besichtigung, und für ihn entfällt das Risiko, das andere Käufer einpreisen. In der Praxis ist das einer der ruhigsten Verkäufe überhaupt.

Der Preis liegt dabei meist zwischen dem Anlegerpreis und dem Preis für eine freie Wohnung, und die Finanzierung ist der Punkt, an dem es scheitert oder gelingt. Wir fragen das an, wenn Sie es wollen, und zwar so, dass aus einer Absage kein Konflikt im Mietverhältnis wird.

Was ein Anleger sehen will, bevor er bietet

Mietvertrag, Nachweise über die letzten Mietanpassungen, die Kaution und wo sie liegt, die letzten drei Jahresabrechnungen, Wirtschaftsplan, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und der Energieausweis des Gebäudes.

Wenn dieses Paket beim ersten Gespräch steht, verkürzt das die Prüfung erheblich. Fehlt es, rechnen Käufer die Unsicherheit ein, und das kostet meist mehr als das Beschaffen gekostet hätte. Was Ihnen fehlt, holen wir bei der Verwaltung, und wir sagen Ihnen vorher, welche zwei oder drei Zahlen daraus der Käufer zuerst ansehen wird.