Investmentimmobilien

Das hängt am Objekt und am Ort, und eine seriöse Zahl nennt niemand ohne beides. Was sich sagen lässt: Die Nettokaltmiete liegt in unserem Gebiet zwischen 4,03 und 6,60 Euro je Quadratmeter, der Kaufpreis streut weit stärker als die Miete. Die Rendite entsteht deshalb beim Einkauf, nicht bei der Vermietung.

Weil die hohe Rendite meist ein Preisabschlag für ein Risiko ist, das der Verkäufer kennt und der Käufer noch nicht. In Orten mit 15 Prozent und mehr Leerstand ist der Faktor niedrig, weil die Nachvermietung schwer ist. Die Rechnung stimmt, solange alle Wohnungen vermietet sind, und kippt beim ersten Auszug.

Der Teil des Leerstands, der tatsächlich am Markt ist. Der Zensus 2022 unterscheidet ihn vom dauerhaft nicht marktfähigen Bestand. In unserem Gebiet liegt er zwischen 1,5 und 10,3 Prozent, im Mittel bei 4,0, während der Gesamtleerstand im Mittel bei 8,7 Prozent liegt. Für die Frage, wie schnell Sie nachvermieten, ist die erste Zahl die richtige.

Auf Dach, Stränge, Elektrik und die Heizungsanlage, dazu auf den Zustand der Mietverträge. Im Gebiet stammt im Mittel fast die Hälfte der Wohngebäude aus der Zeit vor 1950. Ein unsanierter Altbau ist kein Ausschlussgrund, aber der Instandhaltungsstau gehört in den Kaufpreis eingerechnet und nicht in die Renditerechnung des Exposés.

Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses greift keine sofortige Austauschpflicht für die Heizung, solange sie funktioniert und repariert werden kann. Relevant wird es beim Ausfall und bei größeren Sanierungen. Die Modernisierungsumlage ist auf 8 Prozent der Kosten und einen Höchstbetrag je Quadratmeter begrenzt, ein vollständiges Umlegen auf die Miete ist also nicht möglich. Das gehört vor den Kauf gerechnet.

Dann ist die entscheidende Vorarbeit die Unterlagenlage, also Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und Nachweise über Instandhaltung. Ein Objekt mit vollständigen Unterlagen erzielt einen höheren Faktor als dasselbe Objekt ohne. Eine Einschätzung bekommen Sie vorab und kostenfrei.