Mehrfamilienhaus verkaufen in Leipzig

Gekauft wird der Ertrag, nicht die Fassade

Bei einem Mehrfamilienhaus zählt zuerst die Jahresnettokaltmiete und was ein Käufer dafür an Faktor zahlt. Die Nettokaltmiete im Leipziger Bestand liegt bei 6,40 Euro je Quadratmeter, erhoben im Zensus zum Stichtag 15. Mai 2022. Wo Ihr Haus darüber liegt, steigt der Ertrag, wo es darunter liegt, liegt Potenzial.

Potenzial ist dabei ein zweischneidiges Argument. Ein Käufer zahlt selten den vollen Wert für Mieten, die erst nach Sanierung und Neuvermietung erreichbar wären. Er zahlt für das, was heute fließt, plus einen Abschlag auf das, was er sich zutraut.

Leerstand ist Risiko und Chance zugleich

Die Leerstandsquote in Leipzig liegt bei 4,51 Prozent, gewichtet über das Stadtgebiet. Ein voll vermietetes Haus verkauft sich sicherer, ein Haus mit Leerstand spricht andere Käufer an, nämlich die, die ohnehin sanieren wollen und die Wohnungen leer brauchen.

Entscheidend ist, dass die Mieterliste sauber ist: Wer wohnt seit wann zu welchem Mietzins, welche Staffel läuft, welche Kaution liegt wo. Diese Liste ist das erste, was ein Investor sehen will, und ihre Qualität prägt seinen Eindruck vom ganzen Haus.

Dazu kommt die Frage, wer überhaupt als Käufer infrage kommt. Private Investoren kaufen in Leipzig meist bis in den einstelligen Millionenbereich und entscheiden schnell, dafür genauer. Größere Adressen prüfen länger, zahlen aber auch für Objekte, die ein Einzelner nicht stemmt. Welche Gruppe zu Ihrem Haus passt, entscheidet über Ansprache, Unterlagen und Zeitplan, und das legen wir vor dem ersten Gespräch fest.

Diskretion ist bei Zinshäusern kein Luxus

Wird ein Mehrfamilienhaus öffentlich inseriert, wissen es die Mieter am selben Tag. Das erzeugt Unruhe, Anfragen und manchmal Kündigungen, bevor überhaupt ein Käufer feststeht.

Über 5.000 geprüfte Käufer und Investoren sind über die Jahre zusammengekommen, ein erheblicher Teil davon sucht genau solche Objekte in Leipzig und Umgebung. Wir sprechen sie direkt an. Ob Ihr Haus darüber hinaus öffentlich vermarktet wird, entscheiden Sie.

Womit Sie in der Prüfung des Käufers rechnen müssen

Ein Investor kauft nicht nach dem ersten Eindruck. Nach der Absichtserklärung folgt die Prüfung: Mietverträge einzeln, Zahlungshistorie, Betriebskostenabrechnungen, Wartungsnachweise für Heizung und Aufzug, Bauakte, offene Baulasten. Das dauert Wochen, und jede Unklarheit darin wird am Ende ein Preisargument.

Deshalb ist es sinnvoll, die Schwachstellen selbst zu benennen, bevor sie gefunden werden. Ein bekannter Sanierungsstau kostet einen kalkulierbaren Abschlag, ein entdeckter kostet Vertrauen und meist mehr. Wir gehen das Paket vorher mit Ihnen durch und sagen Ihnen, was auffallen wird.

Diese Unterlagen verlangt jeder Investor

Mieterliste mit Vertragsbeginn, Mietzins und Fläche, die letzten drei Betriebskostenabrechnungen, Nachweise über Instandhaltungen der letzten Jahre, Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Energieausweis und laufende Wartungsverträge.

Je vollständiger dieses Paket beim ersten Gespräch ist, desto kürzer die Prüfung und desto seltener kommt am Ende noch ein Preisnachlass wegen Unsicherheit. Was fehlt, holen wir für Sie, von der Bauakte beim Amt bis zu den Abrechnungen bei der Verwaltung. Erfahrungsgemäß ist das der Teil, der am längsten dauert, und genau deshalb fangen wir damit an und nicht mit dem Exposé.