Kaufnebenkosten in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen

Der Kaufpreis ist nicht der Betrag, den ein Kauf kostet. Dazu kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und je nach Vereinbarung eine Maklerprovision. In der Summe liegen diese Posten in unserem Gebiet bei etwa acht bis elf Prozent des Kaufpreises. Sie sind aus Eigenkapital zu zahlen, denn Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit.

Wir vermitteln in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen. Das ist für diese Rechnung kein Nebensatz, denn der größte Einzelposten wird von den Ländern festgelegt und ist in allen drei unterschiedlich hoch.

Grunderwerbsteuer: der größte Posten

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich am Kaufpreis. Den Steuersatz bestimmt jedes Bundesland selbst, und er hat sich in den vergangenen Jahren mehrfach geändert. Stand August 2026 gilt:

• Sachsen: 5,5 Prozent. Angehoben zum 1. Januar 2023 von zuvor 3,5 Prozent.
• Sachsen-Anhalt: 5,0 Prozent.
• Thüringen: 5,0 Prozent. Gesenkt zum 1. Januar 2024 von zuvor 6,5 Prozent. Thüringen ist damit bislang das einzige Land, das den Satz gesenkt hat.

Auf einen Kaufpreis von 250.000 Euro entfallen damit 13.750 Euro in Sachsen und 12.500 Euro in Sachsen-Anhalt oder Thüringen. Das Finanzamt stellt den Bescheid nach der Beurkundung zu, fällig ist er üblicherweise einen Monat später. Erst nach Zahlung erteilt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung, und ohne diese wird der Eigentumsübergang nicht ins Grundbuch eingetragen.

Ein Punkt, der oft übersehen wird: Bewegliches Inventar, das mitverkauft wird, unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Wenn Küche, Einbauschränke oder eine Sauna im Kaufvertrag gesondert mit realistischen Werten ausgewiesen sind, sinkt die Bemessungsgrundlage. Die Beträge müssen belegbar sein, hier gilt Zurückhaltung statt Fantasie.

Notar und Grundbuch

Ein Immobilienkaufvertrag ist ohne notarielle Beurkundung unwirksam. Die Gebühren des Notars sind nicht verhandelbar, sie folgen dem Gerichts- und Notarkostengesetz und richten sich nach dem Geschäftswert. Für Beurkundung, Vollzug und Treuhandtätigkeit sowie die Eintragungen im Grundbuch sind zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises anzusetzen.

Getragen werden sie üblicherweise vom Käufer, weil er den Notar beauftragt. Zwei Posten fallen häufig hinzu: die Löschung von Grundschulden des Verkäufers, die dieser zahlt, und die Eintragung der eigenen Finanzierungsgrundschuld, die der Käufer zahlt.

Maklerprovision

Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher gilt seit Dezember 2020 das Gebot der Halbierung. Beauftragt eine Partei den Makler, darf höchstens die Hälfte der Provision auf die andere übergehen, und die Zahlungspflicht der zweiten Partei entsteht erst, wenn die erste ihren Anteil nachweislich gezahlt hat. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und Grundstücken gilt diese Regel nicht.

Die Höhe ist frei vereinbar und ortsüblich unterschiedlich. Entscheidend ist, dass sie vor der Besichtigung in Textform vereinbart wird und im Kaufvertrag steht.

Die Rechnung im Überblick

Für ein Objekt zu 250.000 Euro in Sachsen ergibt sich als Größenordnung: 13.750 Euro Grunderwerbsteuer, etwa 3.750 bis 5.000 Euro für Notar und Grundbuch, dazu die vereinbarte Provision. Ohne Provision liegen die Nebenkosten damit bei rund 17.500 bis 18.750 Euro, also etwa 7 bis 7,5 Prozent.

Wer den Wert des Bodens getrennt vom Gebäude einschätzen will, findet die amtlichen Werte für unser Gebiet in Bodenrichtwerte in Leipzig und Umgebung.

Stand und Grenzen. Steuersätze Stand August 2026. Sie werden von den Ländern festgelegt und können sich ändern, für Sachsen zuletzt zum 1. Januar 2023, für Thüringen zum 1. Januar 2024. Die Angaben zu Notar- und Grundbuchkosten sind Größenordnungen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, keine Gebührenberechnung für Ihren Fall. Dieser Beitrag ist keine Steuerberatung.