Immobilie geerbt: verkaufen, halten oder vermieten

Wer eine Immobilie erbt, erbt zuerst eine Reihe von Fristen und Zuständigkeiten. Die Entscheidung über Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung steht am Ende dieser Kette, nicht am Anfang. Dieser Beitrag ordnet die Schritte, damit die wichtigen nicht zuletzt kommen.

Vorab, damit es nicht untergeht: Erbrecht und Erbschaftsteuer sind Einzelfallmaterien. Was hier steht, ist die Ordnung der Aufgaben. Für die verbindliche Auskunft zu Ihrem Fall sind Notar, Steuerberatung oder ein Fachanwalt für Erbrecht zuständig.

Zuerst: annehmen oder ausschlagen

Eine Erbschaft kann ausgeschlagen werden, und dafür gilt eine Frist von sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der Berufung. Das ist relevant, weil mit der Immobilie auch ihre Belastungen übergehen, etwa Grundschulden, Erbbauzinsen, Sanierungsstau oder ausstehende Erschließungsbeiträge. Wer annimmt, haftet für Nachlassverbindlichkeiten.

Vor dieser Entscheidung sollte man wissen, was das Objekt wert ist und was auf ihm liegt. Beides steht im Grundbuch und in den Objektunterlagen, nicht im Testament.

Das Grundbuch berichtigen

Nach einem Erbfall ist das Grundbuch unrichtig, weil dort noch der Verstorbene als Eigentümer steht. Die Berichtigung erfolgt auf Antrag mit Erbschein oder einem notariellen Testament mit Eröffnungsprotokoll. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist er gebührenfrei. Danach fallen Gebühren nach dem Geschäftswert an.

Verkaufen lässt sich auch vor der Berichtigung, der Käufer und dessen Bank verlangen aber Klarheit über die Eigentümerstellung. In der Praxis ist die Berichtigung deshalb der erste Schritt, der ohnehin fällig wird.

Wenn mehrere erben

Erben mehrere Personen, entsteht eine Erbengemeinschaft. Sie ist eine Gemeinschaft zur Auseinandersetzung, also darauf angelegt, aufgelöst zu werden. Über die Immobilie können die Miterben nur gemeinsam verfügen, ein Verkauf braucht die Zustimmung aller. Das ist der Punkt, an dem Erbfälle am häufigsten stocken.

Drei Wege sind üblich. Erstens der gemeinsame Verkauf und die Teilung des Erlöses, das ist der klarste. Zweitens die Übernahme durch einen Miterben, der die anderen auszahlt, dafür braucht es einen Wert, auf den sich alle einlassen. Drittens die Teilungsversteigerung, wenn keine Einigung zustande kommt, und die erzielt regelmäßig weniger als ein freier Verkauf.

Was in allen drei Fällen hilft, ist eine nachvollziehbare Wertgrundlage, die nicht von einer Partei kommt. Amtliche Bodenrichtwerte sind dafür ein Anfang, sie stehen für unser Gebiet in Bodenrichtwerte in Leipzig und Umgebung.

Steuern: zwei getrennte Fragen

Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer werden häufig verwechselt, sie haben nichts miteinander zu tun.

Die Erbschaftsteuer fällt auf den Erwerb an und richtet sich nach Verwandtschaftsgrad und Wert. Es gibt Freibeträge, für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro je Elternteil, für Enkel in der Regel 200.000 Euro. Für das selbstgenutzte Familienheim gibt es eine eigene Befreiung mit Bedingungen an die Weiternutzung. Welcher Wert angesetzt wird, ermittelt das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz.

Die Spekulationssteuer betrifft den späteren Verkauf. Beim Erben wird die Haltefrist des Verstorbenen übernommen, sie beginnt also nicht neu. Lag der Anschaffungszeitpunkt mehr als zehn Jahre zurück, ist ein Verkauf regelmäßig nicht steuerpflichtig. Bei selbstgenutzten Immobilien gelten kürzere Fristen. Ob das in Ihrem Fall greift, gehört in die Steuerberatung.

Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen

Die Entscheidung hängt an drei Größen: dem Zustand des Gebäudes, der Einigkeit unter den Erben und der Frage, ob jemand die Verwaltung tatsächlich übernehmen will.

Vermieten setzt voraus, dass das Objekt vermietbar ist. In einer Region mit altem Bestand ist das oft eine Investitionsfrage, und die Zahlen dazu stehen in Energieausweis beim Verkauf. Eigennutzung durch einen Miterben ist der häufigste Anlass für Streit, wenn sie ohne Ausgleich für die anderen erfolgt. Der Verkauf ist die Variante, die eine Erbengemeinschaft sauber beendet, und sie ist deshalb nicht die schlechteste, auch wenn sie sich zuerst nach Aufgeben anfühlt.

Welche Unterlagen für einen Verkauf zusammenkommen müssen, steht in Unterlagen für den Immobilienverkauf. Bei Nachlässen fehlen sie häufiger als sonst, weil der frühere Eigentümer nicht mehr gefragt werden kann.

Grenzen dieses Beitrags. Stand August 2026. Fristen und Freibeträge sind gesetzliche Rahmenwerte, keine Auskunft zu Ihrem Fall. Erbrechtliche Gestaltung, Ausschlagung, Erbausgleich und steuerliche Bewertung gehören zu Notar, Fachanwalt für Erbrecht oder Steuerberatung. Wir bewerten die Immobilie und vermitteln sie, wir beraten nicht rechtlich oder steuerlich.