Energieausweis beim Verkauf: Pflichten und was der Bestand hergibt

Der Energieausweis ist beim Verkauf einer Immobilie Pflicht, und zwar nicht erst beim Notartermin. Er muss dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Kommt es zum Verkauf, ist er dem Käufer zu übergeben. Beides regelt das Gebäudeenergiegesetz.

Das ist die Formalie. Der eigentliche Grund, sich früh damit zu befassen, ist ein anderer: Der Ausweis macht öffentlich, was ein Käufer sonst erst schätzen müsste, und in unserer Region ist das oft die entscheidende Zahl.

Die Pflichten im Einzelnen

• Vorlage bei der Besichtigung. Der Ausweis ist dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen, ohne dass er danach fragen muss.
• Übergabe an den Käufer. Nach Abschluss des Kaufvertrags erhält der Käufer den Ausweis im Original oder in Kopie.
• Pflichtangaben in Anzeigen. Wird die Immobilie in einer kommerziellen Anzeige beworben, müssen bestimmte Kennwerte darin stehen, unter anderem Art des Ausweises, Energiebedarf oder Energieverbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse.
• Gültigkeit. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Ein abgelaufener Ausweis erfüllt die Pflicht nicht.

Verstöße gegen diese Pflichten sind Ordnungswidrigkeiten und können mit einem Bußgeld belegt werden. Der Rahmen reicht bis zu 10.000 Euro. In der Praxis fällt es seltener auf als es teuer werden kann, was den Verzicht nicht zu einer guten Rechnung macht.

Bedarf oder Verbrauch

Es gibt zwei Arten. Der Verbrauchsausweis beruht auf den Abrechnungen der letzten drei Jahre und ist günstiger. Er sagt allerdings mehr über die Bewohner als über das Gebäude, denn ein sparsamer Haushalt in einem schlecht gedämmten Haus erzeugt einen guten Wert. Der Bedarfsausweis rechnet das Gebäude selbst durch, also Hülle, Fenster, Dämmung und Anlagentechnik. Er kostet mehr und ist belastbarer.

Bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohnungen, die vor November 1977 gebaut und seither nicht entsprechend nachgerüstet wurden, ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben. In unserem Gebiet trifft das auf einen erheblichen Teil des Bestands zu.

Was der Bestand in unserer Region hergibt

Wie alt der Bestand tatsächlich ist, lässt sich beziffern. Über die 71 von uns ausgewerteten Orte stammen im Mittel 26,8 Prozent der Wohngebäude aus der Zeit vor 1919. Neubau ab 2010 macht im Mittel 6,0 Prozent aus (Zensus 2022, Erhebungsstichtag 15. Mai 2022).

Noch deutlicher wird es bei der Heizung. Im Mittel werden 5,5 Prozent der Wohngebäude noch mit Einzel- oder Mehrraumöfen beheizt. In einzelnen Orten liegt der Anteil erheblich höher:

• Wermsdorf, 14,3 Prozent von 2.985 Wohngebäuden
• Wurzen, 14,2 Prozent von 1.700 Wohngebäuden
• Ostrau, 13,4 Prozent von 2.599 Wohngebäuden
• Coswig, 11,7 Prozent von 4.833 Wohngebäuden
• Bad Lausick, 11,4 Prozent von 2.879 Wohngebäuden
• Trebsen, 10,7 Prozent von 1.697 Wohngebäuden

Für einen Verkauf heißt das zweierlei. Erstens wird der Energieausweis in solchen Beständen kaum ein gutes Ergebnis zeigen, und das ist keine Überraschung, sondern der Zustand des Marktes. Zweitens rechnen Käufer die Sanierungskosten in ihr Gebot ein, und zwar mit Zuschlag für das, was sie nicht wissen. Wer die Zahlen seines Hauses kennt und belegen kann, verhandelt über einen Betrag statt über eine Befürchtung.

Was vor dem Verkauf zu tun ist

Den Ausweis früh beauftragen, nicht erst wenn der erste Interessent anruft. Für einen Bedarfsausweis werden Unterlagen zum Gebäude gebraucht, und die zusammenzusuchen dauert. Welche das im Einzelnen sind, steht in Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Wer zusätzlich wissen will, wie der Boden unter dem Gebäude bewertet ist, findet die amtlichen Werte in Bodenrichtwerte in Leipzig und Umgebung.

Quellen und Grenzen. Pflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz, Stand August 2026. Gebäude-, Baujahr- und Heizungsdaten: Statistisches Bundesamt, Zensus 2022, Erhebungsstichtag 15. Mai 2022, 1-Kilometer-Gitter, gewichtet nach Wohnungszahl. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung und keine Energieberatung.