Geerbte Immobilie verkaufen

Zuerst das Grundbuch, dann der Markt

Verkaufen kann nur, wer im Grundbuch steht. Nach einem Erbfall muss es berichtigt werden, dafür genügt in vielen Fällen ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, sonst braucht es den Erbschein. Wird die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie gebührenfrei.

Diese Reihenfolge ist wichtig, weil ein Kaufvertrag sonst am Ende auf die Grundbuchberichtigung wartet. Wir sehen uns früh an, wo Sie stehen, und Sie verlieren keine Wochen an einem Formfehler.

In der Erbengemeinschaft entscheidet niemand allein

Mehrere Erben bilden eine Gemeinschaft, und ein Verkauf braucht alle. Solange sich die Beteiligten einig sind, ist das unproblematisch. Sind sie es nicht, bleibt am Ende die Teilungsversteigerung, und die bringt fast immer weniger als ein normaler Verkauf.

Unsere Erfahrung ist, dass eine nachvollziehbare Zahl die Gespräche entspannt. Wenn alle dieselbe Einschätzung vor sich liegen haben, statt jeder seine eigene Vorstellung, wird aus einer Grundsatzdebatte meistens eine Terminfrage.

Mitgeerbt werden auch die Schulden. Steht im Grundbuch noch eine Grundschuld, heißt das nicht automatisch, dass ein Darlehen läuft, oft ist es nur eine Eintragung, die nach der Rückzahlung nie gelöscht wurde. Beim Verkauf wird das ohnehin bereinigt, und die Kosten dafür sind überschaubar. Wichtig ist nur, früh zu wissen, was davon eine echte Verbindlichkeit ist und was ein Papiertiger.

Steuerlich sind zwei Dinge zu trennen

Die Erbschaftsteuer richtet sich nach Verwandtschaftsgrad und Freibetrag und fällt unabhängig davon an, ob Sie verkaufen. Die Spekulationssteuer betrifft den Verkauf selbst: Für die Zehnjahresfrist zählt das Kaufdatum des Erblassers, nicht der Erbfall. Wer eine lange gehaltene Immobilie erbt, verkauft deshalb oft steuerfrei.

Anders liegt es bei selbst genutztem Wohneigentum, das mit Steuerbefreiung übernommen wurde: Wer es innerhalb von zehn Jahren verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend. Den Einzelfall klärt Ihr Steuerberater, wir sagen Ihnen vorher, worauf zu achten ist.

Wenn die Immobilie vermietet ist

Mietverhältnisse laufen weiter, auch über den Erbfall hinaus. Als Erbe treten Sie in die Vermieterstellung ein, mit allem, was dazugehört: Betriebskostenabrechnung, Kaution, Instandhaltung. Wer das übersieht, hat spätestens zur nächsten Abrechnung ein Thema.

Für den Verkauf ist das kein Nachteil, es verschiebt nur den Käuferkreis zu Kapitalanlegern. Wichtig ist eine saubere Aufstellung: Wer wohnt seit wann zu welcher Miete, welche Kaution liegt wo, welche Abrechnungen fehlen noch. Was Ihnen dazu fehlt, holen wir bei der Verwaltung.

Leerstand kostet, und zwar schneller als gedacht

Ein leer stehendes Haus verliert nicht nur durch Frostschäden oder Feuchtigkeit. Versicherungen schränken den Schutz bei längerem Leerstand ein, laufende Kosten gehen weiter, und ein sichtbar unbewohntes Gebäude zieht im Zweifel Aufmerksamkeit an, die niemand braucht.

Das heißt nicht, dass Sie schnell verkaufen müssen. Es heißt, dass die Entscheidung nicht ewig offen bleiben sollte. Räumen, verkaufen, wie besichtigt: Es gibt mehrere Wege, und welcher der beste ist, hängt vom Zustand und von Ihrer Zeit ab. Wir sagen Ihnen, was der Unterschied in Euro ungefähr ausmacht, damit Sie abwägen können, ob sich der Aufwand für Sie lohnt.