Immobilie verkaufen bei Scheidung

Eine Zahl, die beide akzeptieren, ist der halbe Weg

In einer Trennung hat jede Seite eine Vorstellung vom Wert, und meist liegen diese Vorstellungen auseinander. Solange zwei Zahlen im Raum stehen, verhandeln die Beteiligten nicht über die Immobilie, sondern über die Zahlen.

Deshalb beginnen wir mit einer nachvollziehbaren Einschätzung auf Basis vergleichbarer Vermittlungen und der amtlichen Bodenrichtwerte, und wir erklären sie beiden Seiten gleich. Was danach passiert, ist Ihre Entscheidung, nicht unsere.

Drei Wege, und alle drei haben ihren Preis

Einer übernimmt und zahlt den anderen aus: Das setzt voraus, dass die Bank mitspielt und der Übernehmende die Finanzierung allein trägt. Beide behalten und vermieten: möglich, hält aber die wirtschaftliche Verbindung aufrecht. Oder verkaufen und teilen: der klarste Schnitt, oft auch der wirtschaftlich beste.

Was keine Option ist: nichts entscheiden. Eine gemeinsame Finanzierung läuft weiter, und die Rate interessiert nicht, wer ausgezogen ist. Auch deshalb ist es sinnvoll, früh zu wissen, worüber man eigentlich redet.

Der Zeitpunkt spielt ebenfalls hinein. Verkaufen Sie im Trennungsjahr, fließt der Erlös in die Auseinandersetzung, und beide Seiten haben Klarheit, bevor über Zugewinn und Unterhalt verhandelt wird. Warten Sie bis nach der Scheidung, bleibt die Immobilie so lange gemeinsames Eigentum, mit allem, was daran hängt. Beides kommt vor, und beides hat Gründe. Nur zufällig passieren sollte es nicht.

Die Teilungsversteigerung ist der teuerste Weg

Findet sich keine Einigung, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Erfahrungsgemäß liegen die Erlöse dort unter dem, was ein normaler Verkauf bringt, und die Kosten des Verfahrens kommen obendrauf.

Sie ist das Druckmittel im Hintergrund, aber selten das Ziel. In fast allen Fällen fahren beide Seiten besser, wenn sie den Verkauf selbst steuern und den Zeitpunkt bestimmen. Wer den Erlös teilt, teilt eine Zahl, über die beide vorher Bescheid wussten; wer versteigern lässt, erfährt sie am Ende von einem Gericht.

Wer zahlt was, bis verkauft ist

Solange die Immobilie beiden gehört, laufen Kreditraten, Grundsteuer, Versicherung und Nebenkosten weiter, unabhängig davon, wer noch dort wohnt. Wer allein im Haus bleibt, schuldet dem anderen unter Umständen eine Nutzungsentschädigung, und wer allein zahlt, kann einen Ausgleich verlangen.

Diese Punkte gehören in eine schriftliche Absprache, bevor sie sich aufsummieren. Sie sind kein Streitthema, solange sie früh geregelt sind, und fast immer eines, wenn sie ein Jahr lang niemand angesprochen hat. Bei der Aufteilung des Erlöses tauchen sie ohnehin wieder auf.

Steuer und Fristen, die in der Trennung übersehen werden

Wer aus dem gemeinsamen Haus auszieht und seinen Anteil später verkauft, kann die Steuerbefreiung für selbst genutztes Wohneigentum verlieren, wenn zwischen Auszug und Verkauf zu viel Zeit liegt. Maßgeblich ist die Zehnjahresfrist ab Anschaffung und die Nutzung im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor.

Auch die Auszahlung des anderen Anteils ist steuerlich ein Verkauf. Das ist kein Grund zur Eile, aber ein Grund, es zu wissen, bevor der Notartermin steht. Den Einzelfall klärt Ihr Steuerberater, und wir sagen Ihnen rechtzeitig, welche Fragen Sie ihm stellen sollten, damit der Termin dort nicht bei null anfängt.